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풍무 A아파트 ‘세대별 토지등기’ 불가능할 듯토지 제외한 건물만 분양한 의혹, 市 바로잡는 절차 시급

등기상 토지주, 주중 5백세대에 토지사용료 2천만원 청구

<속보>2016년 입주한 풍무2지구 A아파트가 5년째 토지소유권 등기가 이뤄지지 않는 가운데 아파트부지의 등기상 실제 토지주가 각 세대별 2천만원에 이르는 토지사용료 청구를 앞두고 있다.

반면 김포시 세정당국은 9만3천여평에 이르는 등기상 토지주를 대상으로 매년 약80억원(5년간 4백억원 추정)에 이르는 종합부동산세를 부과할 수 있음에도 분양을 받지도 아니한 환지예정지 25블럭1로트에 대하여 입주민들에게 매년 약5억원(추정)에 불과한 재산세를 징수하는 이상한 일이 벌어지고 있다.

이 같은 일은 풍무2지구 공동주택 사업자가 토지를 제외하고 아파트만 분양한 의혹에서 비롯되고 있어 김포시가 이를 바로잡는 절차가 시급한 실정이다.

 

토지소유권 없이 아파트분양

문제의 핵심은 풍무2지구 공동주택부지의 환지예정지 ‘25블럭 1로트’ 지정 여부에 있다.

2013년부터 소송 등을 통해 문제를 제기해온 토지주 Y씨는 “김포시가 ‘사업자에게 아파트부지를 공동주택용지로 지정하고 환지예정지 25블럭 1로트를 승인했다’고 지금까지 밝혔으나 최근 정보공개를 통해 사실이 아님을 확인했다”고 밝혔다.

김포시는 사업대상지(25블럭 1로트)를 적법한 절차에 따라 입주자모집공고안을 승인했다는 것과 환지예정지 종전토지를 소유권을 확보한 사업자의 환지예정지증명원을 근거로 했다는 내용.    

김포시 도시계획과는 지난해 8월 정보공개를 통해 2012년 환지계획인가 및 2015년 환지계획변경인가 당시 사업자에게 25블럭 1로트를 환지예정지로 지정한 사실과 관련 “생산, 접수된 바가 없다”고 회신했다. 특히 “환지계획인가 당시 등기부등본상 토지주는 생보부동산신탁이며 환지계획변경인가(2015.4.23) 때는 대한주택보증으로 이 회사에게 환지예정지가 지정되었다”고 했다.

이에 따라 Y씨는 “김포시장이 공동사업주체에게 25블럭1로트를 환지예정지로 지정해 준 사실이 없었다”면서 특히 “주택사업자(이하 S랜드)는 아파트분양 당시 환지예정지 25블럭1로트의 소유자도 아니고 주택건설대지 전체 소유권도 없는 상태였다”고 주장했다.

이와 관련 국토부는 “환지예정지의 소유권을 확보하지 못한 경우 주택법에 따른 사용검사 가능 여부”에 대해 “사업주체가 착공과 동시에 입주자를 모집하는 경우 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하여야 한다”고 해석, 김포시장의 주택건설계획변경 및 입주자모집공고 승인절차에도 문제가 있는 것으로 보인다.

이와 관련 김포시의 입주자모집공고 승인(2013.7.9) 당시 주택사업자의 공동사업주체(S랜드)는 생보부동산신탁이 소유자로 기재된 25블럭1로트 환지예정지조서와 공동사업주체(S랜드)는 자신이 소유자로 기재된 25블럭1로트의 환지예정지증명원을 제출했다.

대지소유권을 확보해야 입주자 모집공고를 할 수 있다는 국토부 답변

 

市, 2016년부터 문제점 이미 인지한 듯

이에 대해서도 국토교통부장관은 김포시(2016.6.20)가 경기도를 통한 ‘관원질의’에서 “‘주택건설 대지를 환지예정지로 지정받았다는 것’만으로는 주택건설대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 없다”는 답변을 내놓았다. 즉 국토교통부장관은 “환지예정지 25블럭1로트의 환지예정지증명원으로는 입주자모집공고안은 승인될 수 없다”는 해석이다.

특히 김포시 주택과는 올해 2월 ‘재산세 이의신청 관련 사실확인 및 부서의견’을 통해 “이 지역 주택건설사업계획변경 승인(2013.3.14) 당시 환지예정지(25블럭1로트)의 종전토지 소유권을 확보한 사업자와 등록사업자에게 승인했다”고 밝혀 환지예정지(25블럭 1로트)가 아닌 실제 토지를 대상으로 공동주택사업이 진행된 것으로 밝혀졌다.

더구나 Y씨가 소유한 풍무동 318번지의 토지에 대해 경기도와 김포시는 실시계획(변경)인가 내 지구단위(도시관리)계획 결정조서의 ‘가구 및 획지의 규모와 조성에 관한 도시관리계획 결정(변경)조서’에 공동주택용지로 지정하지 않았고 가구획지번호를 ‘25블럭 1로트’를 지정하지 않았던 사실이 드러났다.

 

실시계획(변경)고시 오류 바로잡아야

풍무2지구 도시개발사업 “지구단위(도시관리)계획의 결정조서”에 따르면 가구(블록)번호, 획지(로트)번호에 ‘25블럭 1로트’는 찾아볼 수 없으며 가구번호는 ‘A1’으로 획지번호는 공란으로 처리되어 있다. 이후 관련한 모든 고시에도 같은 상황이며 특히 지난달 28일 김포시장이 ‘풍무2지구 도시개발사업 실시계획(변경)인가’(김포시고시 제2021- 119호)에도 그대로 고시했다.

이와 관련 지난 5월4일 Y씨가 ‘조합시행 환지방식 도시개발사업에서 환지예정지조서 작성방법’을 묻는 질의에 대해 국토교통부는 “환지예정지를 지정하는 경우 환지예정지의 위치가 포함된 지정 조서는 별지3호 서식(블럭, 로트)에 따르도록 규정하고 있다”며 “도시관리계획으로 결정된 지구단위계획 상의 가구(블럭) 및 획지(로트) 조서를 기준으로 환지예정지 조서를 작성해야 한다”는 점을 분명히 했다. 따라서 25블럭 1로트로 환지예정지를 지정받았다면 ‘A1’이 아닌 ‘25블럭’으로 획지번호 또한 ‘1로트’로 기재되어야 하는 반면 모든 서류에서는 ‘-’로 표시되어 있다.

특히 획지 위치의 경우 지구경계 밖인 풍무동 169번지로 기재하고 있다. 획지 위치는 경기도지사가 2010년 8월 처음으로 고시한 실시계획인가 당시 지적도에도 없는 456-16번지를 공동주택용지로 지정했다가 지난 6월 1일 토지분 재산세 과세기준일 현재도 지구경계 밖인 풍무동 169 일원을 공동주택용지로 수정했다.

풍무2지구와 관련한 모든 공문서에 25블럭1로트는 없으며 'A1'으로 표시되어 있으며 상업용지 또한 10개 불럭뿐이다.

환지 약속한 상업용지 공문서에 없어

특히 사업자가 Y씨의 토지사용을 위해 환지를 약속한 상업용지는 더욱 문제가 되고 있다.

환지를 약속한 상업용지는 도시개발사업 시행자의 환지예정지지정 조서에만 존재할 뿐 경기도지사와 김포시장이 고시한 실시계획(변경)고시 및 ‘지구단위(도시관리)계획 결정조서’ 등에는 표시되어 있지 않고 실시계획(변경)고시에도 존재하는 않는 것으로 드러났다.

김포시 도시계획과는 “Y씨의 토지에 대한 환지는 상업용지 31블럭 2로트다”며 사업자가 제출한 도면의 그림을 제시한 반면 실제 도시사와 시장이 고시한 공적 문서는 제시하지 못했다. 실제 수년째 민원이 제기되어 왔지만 김포시의 환지계획(변경)인가에 이어 지난달 28일 김포시장이 고시한 실시계획(변경)인가 고시에도 상업지역은 10개 블럭까지만 존재할 뿐 그 이상은 표시되어 있지 않다.

이에 대해 Y씨는 “풍무도시개발조합이 환지(예정지)조서에 자신 소유의 종전토지 풍무동 318번지를 상업용지(환지)로 기재해 놓고 있으나 환지계획인가와 실시계획(변경)고시 등에는 31블럭2로트가 존재하지 않는다”며 “공공 문서에 존재하지 않는 상업용지를 어떻게 나의 소유라 할 수 있는가”라며 강변했다.

이의 근거로 Y씨는 2009년 인천광역시장이 고시한 인천도시관리계획 결정(변경)고시를 증거로 제시했다. 인천도시관리계획에 따르면 공동주택을 비롯 모든 곳에 가구번호(블럭)와 획지(로트)번호를 기재하고 있어 김포시의 풍무2지구 실시계획(변경)고시 및 지구단위(도시관리)계획 결정조서의 가구획지번호와 큰 차이를 보이고 있다.

 

Y씨, 부동산인도청구 본안소송 승소

한편 Y씨 명의의 토지 풍무동 318번지(당시 건물소유자 동광밸드공업주식회사)는 도시개발사업조합이 부동산인도단행 가처분을 청구해 2013년 12월 서울고등법원에서 인용(원고승소)되어 이듬해 1월 토지와 건물, 공장의 기계 및 제품 등이 강제집행됐다.

당시 “김포시장이 Y씨의 토지를 S랜드에게 환지예정지 25블럭 1로트로 지정해 주었다”는 증거 등을 제출했으며 법원은 “△피고의 토지는 S랜드에게 환지예정지 25블럭 1로트로 지정되었으므로 △풍무동 318번지를 사용 수익할 수 없고 채권자(조합)에게 부동산을 인도하라”고 판결했다.

그러나 인천지방법원 부천지원에서 진행된 부동산인도청구 본안소송에서 Y씨는 1심에서 패소한 반면 2015년 6월 서울고등법원에서 승소해 부동산인도단행가처분은 취소된 바 있다.

당시 “Y씨의 토지에 대해 김포시장이 사업자에게 환지예정지 25블럭 1로트로 지정해 주었다”는 증거는 계속된 Y씨의 정보공개 청구에 의해 사실이 아님이 밝혀졌다. 지난해 8월 도시계획과는 “생산, 접수된 바가 없다”는 답변을 통해 ‘환지예정지 25블럭1로트’가 S랜드에게 지정되지 않았음을 확인했다.

도시관리계획으로 결정된 지구단위계획상의 가구 및 획지(블럭과 로트)조서를 기준으로 환지예정지 조서를 작성해야 한다는 국토부 답변

 

7월15일까지 사용료청구 이어 소송

이에 따라 Y씨는 “자신 소유의 토지 위에 건축된 풍무2지구 A아파트 5백여 세대에 대해 다음주 각 세대별 2천만원의 토지사용료(2016년6월24일부터 2018년6월23일) 청구를 위한 내용증명을 발송한다”고 밝혔다.

Y씨에 따르면 2016년 입주 이후 토지를 점유하고 있는 아파트 입주민을 대상으로 우선 2년간토지사용료 2천만원을 오는 7월15일까지 요구하고 이에 응하지 않는 세대에 대해서는 법원에 청구 소송을 제기할 계획이다.

Y씨는 “지난 23년간 잘못된 행정을 바로잡아 문제를 해결하려 했으나 김포시가 이를 바로잡지 않아 불가피하게 현재 점유한 토지의 이용료에 해당하는 금액을 1차로 청구하게 되었다”고 전했다.

실제 토지이용료가 청구될 경우 약 100억원에 이를 것으로 보여 상당한 파장이 예상되는 가운데 김포시 세정당국은 7월 과세되는 주택분 재산세 거부 집단행동을 우려하고 있다.

주택과는 25블럭 1로트는 생산,접수가 된 바 없다고 했다. 이는 25브럭1로트가 처음부터 존재하지 않았으며 종전토지로 주택사업을 한 것으로 민원인 Y씨가 아파트 입주민에게 토지사용료 청구의 근거로 작용하고 있다.

 

토지분할·합병 개별등기 어려울 듯

한편 입주한지 6년째를 맞이하는 이 지역 공동주택에 대해 사업자 측은 “올해 말 풍무2지구 도시개발사업이 준공되면 세대별 등기가 가능하다”는 입장이다. 반면 현재 상태로는 ‘세대별 토지등기는 불가능하다’는 전망도 있어 향후 더욱 큰 논란이 될 전망이다.

‘공간정보 구축 및 이용에 관한 법률’(이하 舊지적법)에 따르면 “도시개발사업 지역내 모든 토지의 소유자가 동일하지 않으면 사업지역 토지의 분할, 합병, 소유권보존등기, 소유권이전등기(환지등기)를 할 수 없다”고 규정하고 있다.

더구나 도시개발법에 따라 환지예정지가 지정된 경우에도 주택법에 따른 입주자모집이 승인된 사업지역의 토지는 주택사업 주체(토지소유자) 만이 토지의 분할, 합병을 통해 소유권보존등기(사업주체), 소유권이전등기(아파트소유자)를 하도록 규정하고 있다.

현재 풍무동 A아파트 일대는 토지 소유권을 주장하는 민원인이 있다는 점에서 지적법이 규정한 토지소유자가 동일하지 않고 또 등기 절차를 진행해야 할 주택사업자는 ‘권한이 없는 자’에 해당되어 주택사업의 완성이 어려운 것으로 전망된다.

따라서 주택법에 따른 주택사업의 주체가 민원인 Y씨의 등기상 소유인 풍무동 318번지 일대의 토지문제를 해결하지 않는 한 아파트 세대별 등기는 물론 사업지역 전체의 분할, 합병조차도 불가능할 것이라는 분석이 따른다. 

곽종규 기자  gyoo4967@naver.com

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